房地产投资决策优化

房地产投资决策优化

1.投资决策过程的优化

房地产投资决策过程的优化主要包括以下几个方面：

问题发现与明确：在房地产投资决策过程中，首先需要明确问题，包括希望解决的问题是什么，它的关键因素是什么，必须在什么时间解决它，为什么要解决这个问题，以及为解决这一问题愿付出多大代价。通过发现关键因素，可以透过问题的表象把握真正的问题所在。

目标设定：合理的决策目标是合理决策的前提。目标的形成、目标的大小、层次以及决策者对目标的认识都会影响决策的顺利进行。决策目标必须十分明确，目标过分抽象或模棱两可、含糊不清，决策将无所遵循，决策目标的实现程度也难以衡量。

方案制定：根据房地产投资目标和有关的信息情报，拟定可行方案，并要求整体详尽性和相互排斥性相结合，以避免方案选择过程中的偏差。整体详尽性指拟定的各种备选方案应尽量包括所有可能找到的方案，因为方案的数量越多、质量越好，选择的余地就越大。相互排斥性指在不同方案中只能选择一个方案。

效益衡量：确立衡量房地产投资效益的标准，测算每个方案的预期结果。衡量效益的标准决定了最后的分析结果。但这一标准很大程度上取决于决策者的主观判断。通常可以通过成本与收益来衡量方案效益。

方案评估与选择：方案评估就是根据确立的决策目标所提出的各种可行方案以及衡量效益的标准、预期的结果等，分别对各方案进行衡量。方案的选择则是就每一方案的结果进行比较，选择最可能实现决策预期目标或期望收益最大的方案，作为初步最佳方案。

2.投资决策方法的优化

财务杠杆的合理利用：财务杠杆的利用对于房地产企业投资决策的重要性不可小觑，适当利用财务杠杆可以提高企业的投资效率，但过高的财务杠杆则代表债务资金占据资金来源的主要部分，偿还债务会导致企业的投资实力受损。因此，要想利用好财务杠杆这把“双刃剑”，必须让财务杠杆保持在合理区间内。

投资组合的科学管理：要正确认识投资组合的理念，要系统性地认识到某一投资项目是否属于特定投资组合不仅取决于该项目自身的效益，还与其同投资组合之间的相关关系有关。因此，地产商在投资时，要避免“将鸡蛋放在同一个篮子里”，应科学组合测算各项目的投资回报率。

风险管理和防范：房地产投资面临的主要风险包括市场风险、政策风险、经营风险和财务风险等。通过定期评估和调整资产组合，控制风险敞口，确保组合的风险与投资者的风险承受能力相匹配。

3.投资决策工具的优化

资产组合理论的应用：资产组合由多种不同类型的资产构成的集合，旨在实现特定的投资目标。风险与收益资产组合理论强调在追求收益的同时要控制风险，通过分散投资降低整体风险。有效前沿在给定风险水平下，能够实现最大预期收益的资产组合构成的曲线。资本资产定价模型(CAPM)基于市场均衡理论，通过计算资产的系数来预测其预期收益。

4.投资决策模型的优化

层次分析法、熵值法、运筹学和改进粒子群算法的应用：这些方法可以帮助房地产企业从市场和企业的实际出发，抓住主要矛盾进行评价分析，从而得到经济效果优化的混合型房地产项目内部规划方案。

通过对上述方面的深入研究与分析比较，可以得出重要结论：在进行投资决策分析过程中要结合房地产市场的多方信息，主要研究影响其关键评价指标的因素。模型与算法程序合理有效，有助于混合型房地产项目的投资商或决策者从市场和企业的实际出发，抓住主要矛盾进行评价分析，从而得到经济效果优化的混合型房地产项目内部规划方案。