2024年非洲房地产投资风险
非洲多数国家是英国和法国殖民地，在法律体系上移植了普通法系和法国成文法系对土地产权的相关规定，产权形式主要包括永久产权和租赁使用权。然而，大部分非洲国家在引入现代法律之后，仍存在着大量的以部落规范形式存在的习惯法来调整土地关系，非洲很多国家未能很好地解决习惯法和现代规范的协调问题。在建立现代化国家的过程中，很多非洲国家未能完成完整的土地登记制度，没有土地所有权与土地转让的实际系统，还有部分国家出现多部门管理，将一块土地卖给不同持有人。此外，在一些联邦制非洲国家如尼日利亚，联邦***和州***对土地管辖权没有明确界定，再加上未经***登记的以习惯法进行的土地买卖和转让，造成大量的事实占有状态。由于无法表明取得土地的合法来源，很多民间交易只能办理登记信息。拉各斯住房委员会***曾提到，拉各斯60%的土地使用证都是伪造的。在这种一物多卖、权属纷争、真伪难辨的局面中，外国投资者往往处于被动局面，为继续推动项目不得不向所有的土地产权持有人支付赔偿费用。
房地产开发在立项过程中考虑的第一要素就是资金的时间价值，赴非投资的房地产开发商一定要结合非洲各国的实际情况规划好建设工期。非洲***效率低下已经成为普遍的共识。此外，由于外国开发商对当地规则规范的不熟悉也易造成工期的延误。例如，某民营企业在南非共和国开发的一个住宅小区，开发商由于未遵守南非地质委员会相关要求，仅钻探工作就进行了四次，在向市政建设管理委员会上报图纸审批过程中，为达到规范要求三次更换设计师。
由于快速城市化、人口增长过快等原因，非洲住房需求每年增长15%20%，住房缺口每年新增约400万套。然而，对于房地产开发商而言，投资决策需要考察的是市场的实际购买力，房地产商考虑的不应是谁人需要住房，而是谁人能买得起住房。此外，非洲大部分国家银行按揭只覆盖少数的公务员体系，尚未形成覆盖社会各阶层的银行贷款受理体系，这限制了需求者的购买能力。在非洲文化里，也不会将父母一生的积蓄变成购买力，实际购买力被过度高估。
在非洲很难看到楼房林立、格调相似的住宅小区，体现中国人集体主义观念、强调聚居生活方式的房产形式不会受到欢迎，非洲人喜欢的是庭院式建筑。无论是独栋院落还是联排房屋，在建材的选择、装饰的风格、墙体颜色、庭院绿化各个方面都要显示出自己的个性特征和价值取向。中国开发商在非洲很容易注意到非洲建筑表面上的特征，也容易去从形式上进行模仿，而在体会建筑特点背后文化特色和习俗根源、把握非洲特色文化符号方面做得很不够，盖不出非洲人喜欢的房子。某开发商在尼日利亚开发了一住宅小区，***用了哥特式穹顶结构，也融入了尼日利亚当地建筑的特色，但相邻房屋的间距太小，缺少对隐私权的保护，从而造成了房屋的滞销，开发商被迫通过租赁形式经营该项目。
政治风险是任何海外投资都可能面临的风险之一。虽然非洲国家在政治稳定性方面已经有所改善，但仍有一些国家存在政治动荡和政策变化的风险。这些因素可能会影响投资者的利益和项目的正常进行。
以上风险是根据过去的经验和目前的情况分析得出的，实际的投资情况可能会受到许多不可预见因素的影响。因此，在考虑对非洲房地产市场进行投资时，投资者需要进行全面的风险评估，并制定相应的风险管理和应对策略。
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